מדרגות מס הרכישה מוקפאות עד ינואר 2028, ולכן ב-2026 הן זהות לאלה של 2025. כמה משלמים על דירה יחידה ועל דירה נוספת, מי נחשב בעל דירה יחידה, ומה התנאים למשפרי דיור ולעולים חדשים.
מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה, ולא המוכר, על רכישת זכות במקרקעין בישראל, והוא נקבע בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963. ברכישת דירת מגורים גובה המס תלוי בשאלה אחת יותר מבכל דבר אחר: האם זו הדירה היחידה של הרוכש. על אותה דירה בדיוק, רוכש דירה יחידה יכול לשלם עשרות אלפי שקלים, ורוכש דירה נוספת מאות אלפים.
המאמר מציג את המדרגות החלות ב-2026, מסביר מי נחשב בעל דירה יחידה, ומפרט את המצבים שבהם רוכשים מגלים מאוחר מדי שאינם זכאים להטבה.
עד 2024 עודכנו הסכומים שבסעיף 9 פעם בשנה, ורשות המסים פרסמה את הסכומים המעודכנים ב-16 בינואר. חוק ההסדרים לשנת 2025, ושמו המלא חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2025) (הקפאת עדכוני מס ומס יסף), התשפ״ה-2024, קבע שהסכומים האלה לא יתואמו בשנות המס 2025 עד 2027. רשות המסים פרסמה את הסכומים המוקפאים בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025 מיום 16 בינואר 2025, ולפיה מדרגות הדירה היחידה נשארות בעינן עד 15 בינואר 2028.
המשמעות המעשית פשוטה. כשמחירי הדירות עולים והמדרגות עומדות במקום, חלק גדול יותר ממחיר הדירה נופל במדרגות הגבוהות. זו העלאת מס בפועל, גם בלי ששיעור אחד בחוק השתנה. מי שחישב את מס הרכישה לפני שנה על דירה שמחירה עלה מאז, צריך לחשב אותו מחדש.
הסכומים קבועים בסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק, בנוסחו לאחר תיקון מס' 104, והם זהים לסכומים שבהוראת הביצוע של רשות המסים:
על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ לא משלמים מס.
על החלק שמעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ משלמים 3.5%.
על החלק שמעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ משלמים 5%.
על החלק שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ משלמים 8%.
על החלק שמעל 20,183,565 ₪ משלמים 10%.
המס מחושב במדרגות, בדומה למס הכנסה. כל שכבה של מחיר הדירה ממוסה בשיעור שלה, ולא כל המחיר בשיעור העליון שאליו הגיע. דירה שמחירה 2.5 מיליון ₪ אינה ממוסה ב-5% על כל הסכום, אלא רק על החלק שמעל 2,347,040 ₪.
מי שרוכש דירת מגורים שאינה דירתו היחידה, וכן כל רוכש דירה שאינו יחיד תושב ישראל, משלם לפי הוראת השעה שבסעיף 9(ג1ו) לחוק:
על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪ משלמים 8%.
על החלק שמעל 6,055,070 ₪ משלמים 10%.
אין כאן מדרגה פטורה, והמס מתחיל מהשקל הראשון. לפי הוראת הביצוע, הוראת השעה הוארכה עד 31 בדצמבר 2026. הוראת שעה חלה רק בתקופה שנקבעה לה, ולכן מי שחותם על עסקה סמוך למועד הזה בודק אם הוארכה שוב, ואילו שיעורים יחולו על התאריך שלו.
דירה בשווי 2,500,000 ₪ שהיא דירה יחידה: על 1,978,745 ₪ הראשונים אין מס. על 368,295 ₪ הבאים, עד 2,347,040 ₪, המס הוא 3.5%, כלומר 12,890 ₪. על 152,960 ₪ הנותרים המס הוא 5%, כלומר 7,648 ₪. סך הכול 20,538 ₪, פחות מאחוז אחד ממחיר הדירה. אותה דירה כדירה נוספת: 8% על כל הסכום, כלומר 200,000 ₪. הפער בין שני הרוכשים, על אותה דירה בדיוק, הוא 179,462 ₪.
דירה בשווי 4,000,000 ₪: כדירה יחידה המס הוא 12,890 ₪ על המדרגה השנייה, ועוד 82,648 ₪ על 1,652,960 ₪ שמעל 2,347,040 ₪, ובסך הכול 95,538 ₪. כדירה נוספת המס הוא 320,000 ₪.
הסכומים בדוגמאות מעוגלים לשקל, והם מניחים שהשווי לצורך המס הוא המחיר החוזי. הם אינם מביאים בחשבון נסיבות אישיות, ולכן אינם תחליף לשומה.
ההטבה ניתנת רק ליחיד תושב ישראל. חברה שרוכשת דירה אינה יחיד, ומשלמת לפי מדרגות הדירה הנוספת גם כשזו הדירה היחידה שבבעלותה. רכישה דרך חברה יכולה להיות נכונה מסיבות אחרות, אבל את מחיר המס שלה מחשבים לפני שמחליטים עליה.
לעניין זה, "תושב ישראל" כולל גם מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה נעשה תושב ישראל לראשונה, או תושב חוזר ותיק, כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודת מס הכנסה. כך עולה חדש או תושב חוזר ותיק יכולים לרכוש דירה לפני שהם מגיעים, וליהנות ממדרגות הדירה היחידה.
"דירה יחידה" היא הדירה היחידה של הרוכש בישראל ובאזור, כהגדרתו בסעיף 16א לחוק. ההגדרה מדברת על ישראל והאזור בלבד, ולכן דירה של הרוכש בחו״ל אינה שוללת את ההטבה. החוק מונה גם שלושה מצבים שבהם דירה נשארת "יחידה" אף שיש לרוכש זכויות בדירה נוספת: דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997, חלק בדירה אחרת שאינו עולה על שליש, וחלק בדירה שהתקבלה בירושה שאינו עולה על מחצית.
שני האחרונים נקבעים בהפניה לסעיף 49ג(3) לחוק.
החוק רואה ברוכש, בבן זוגו ובילדיהם שטרם מלאו להם 18 רוכש אחד. יש שלושה חריגים: בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, ילד נשוי, וילד יתום מאחד מהוריו או משניהם. המשמעות היא שדירה הרשומה על שם בן הזוג, או על שם ילד בן 16, נספרת כאילו היא של הרוכש, ועלולה להפוך את הדירה החדשה לדירה נוספת.
זו הטעות שחוזרת הכי הרבה אצל זוגות שנישאו אחרי שכל אחד מהם כבר החזיק דירה. שתי הדירות נספרות יחד, והדירה השלישית שהם קונים יחד אינה דירה יחידה, אלא אם אחת הדירות נמכרת בתוך התקופה שמתאימה לה.
מי שמחזיק דירה יחידה וקונה דירה חדשה לפני שמכר את הקודמת עדיין יכול ליהנות ממדרגות הדירה היחידה. לפי הנוסח בתיקון מס' 102 לחוק, שנחקק כהוראת שעה, התנאי הוא שימכור את הדירה הקודמת בתוך 24 החודשים שלאחר רכישת הדירה החדשה. ברכישה מקבלן התקופה היא 12 החודשים מהמועד שבו היתה החזקה אמורה להימסר לפי ההסכם עם הקבלן.
אם המסירה התעכבה בנסיבות שאינן בשליטת הרוכש, 12 החודשים נמנים מהמסירה בפועל.
שתי הערות מעשיות. ראשית, אלה תקופות של הוראת שעה, והמועדים בתחום הזה תוקנו כמה פעמים. לכן בודקים את התקופה שחלה על תאריך הרכישה הספציפי, ולא מסתמכים על מה שהיה נכון בעסקה של חבר. שנית, ההטבה מותנית במכירה בפועל בתוך התקופה. מי שלא מכר בזמן אינו עומד בתנאי, והמס מחושב כאילו רכש דירה נוספת. לכן משפר דיור קונה רק כשיש לו תוכנית מכירה ריאלית לדירה הקודמת, בתוך התקופה ולא סמוך לסופה.
ברכישה במסגרת קבוצת רכישה, השווי שלפיו מחושב המס אינו מחיר הקרקע שהרוכש משלם בשלב הראשון. החוק קובע שהשווי הוא שווי המכירה של הנכס הבנוי, כלומר הדירה כפי שתיבנה. מי שמחשב את מס הרכישה לפי חלקו בקרקע בלבד מקבל מספר נמוך מהאמת. לחברי קבוצת רכישה שהבנייה שלהם התעכבה יש גם הסדר נפרד, שמאפשר בתנאים מסוימים לרכוש דירה אחרת לפי מדרגות הדירה היחידה, ואת התנאים שלו בודקים מול נוסח החוק.
לצד ההגדרה הרחבה של "תושב ישראל", לעולים חדשים יש מסלול נפרד בתקנות מס רכישה. תקנה 12א לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל״ה-1974, שהוספה בשנת 2024, נותנת הטבה לעולה שרוכש דירת מגורים שהיא דירתו היחידה, או שהוא עומד בתנאי משפר הדיור, ובלבד שרכש אותה בתוך התקופה הקבועה בתקנה 12(ב). עולה שעלה לפני התיקון יכול, לפי הוראת הביצוע, לבקש את ההקלה במתכונת הקודמת של תקנה 12.
היחס בין המסלולים תלוי במועד העלייה, במועד הרכישה ובמחיר הדירה, ולכן עולה בודק את שניהם לפני שהוא בוחר.
הרוכש מגיש לרשות המסים הצהרה בתוך 30 ימים מיום הרכישה, לפי סעיף 73(ג) לחוק. החובה חלה גם כשהמס לתשלום הוא אפס: ההצהרה כוללת את פרטי העסקה, את התמורה, את סכום המס אם יש כזה ואת הזכאות לפטור או להקלה. מי שמבקש את מדרגות הדירה היחידה מצהיר על כך בהצהרה הזו, ולכן הבדיקה שהתנאים מתקיימים נעשית לפני שהיא מוגשת.
רוב הכסף במס הרכישה נקבע בשאלת הסיווג, ולא בחישוב. לפני חתימה כדאי לעבור על חמש שאלות. האם יש לרוכש, לבן זוגו או לילד מתחת לגיל 18 זכות כלשהי בדירה אחרת בישראל, ומה גודל החלק. האם חלק כזה התקבל בירושה. האם הרוכש הוא יחיד או חברה. אם זה משפר דיור, מהי התקופה למכירת הדירה הקודמת לפי תאריך הרכישה, והאם המכירה ריאלית בתוכה.
ואם הרוכש עולה חדש או תושב חוזר, איזה מסלול עדיף לו.
ב-2026 המדרגות מוקפאות. רוכש דירה יחידה פטור על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪, ורוכש דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון. הסיווג כ"דירה יחידה" קובע את רוב הסכום, ולכן בודקים אותו לפני החתימה, כולל בן הזוג, הילדים, חלקים בדירות אחרות ותקופת המכירה. ד״ר עו״ד אברהם ללום מלווה רוכשים ומוכרים בעסקאות נדל״ן בישראל ובחו״ל, ובעלי דירות בהתחדשות עירונית מוצאים את ההיבט שלהם במיסוי בהתחדשות עירונית.
ההמלצה של ד״ר ללום אחת: לחשב את מס הרכישה לפני שחותמים, כי אחרי החתימה אפשר רק לשלם אותו.
אין באמור ייעוץ משפטי או תחליף לו. הסכומים, השיעורים והתקופות נכונים לפי נוסח החוק והוראת הביצוע של רשות המסים כפי שנבדקו בנובמבר 2026, ועשויים להשתנות. עסקה מסוימת מחייבת בדיקה פרטנית מול עורך דין או יועץ מס.
על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ אין מס. מעליו המס עולה במדרגות: 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו-10% על החלק שמעל. לפי הוראת הביצוע של רשות המסים, הסכומים מוקפאים עד 15 בינואר 2028.
8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעליו, כבר מהשקל הראשון וללא מדרגה פטורה. כך קובעת הוראת השעה שבסעיף 9(ג1ו) לחוק מיסוי מקרקעין, שהוארכה עד 31 בדצמבר 2026. מי שחותם סמוך למועד הזה בודק אם הוארכה שוב.
לא תמיד. הדירה החדשה נחשבת דירה יחידה גם אם יש לרוכש חלק בדירה אחרת שאינו עולה על שליש, ובדירה שהתקבלה בירושה חלק שאינו עולה על מחצית. חלק גדול יותר הופך את הדירה החדשה לדירה נוספת, ולכן בודקים את הרישום לפני החתימה, כולל של בן הזוג והילדים הקטינים.
לפי הוראת השעה שבתיקון מס' 102 לחוק, 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה. ברכישה מקבלן, 12 חודשים מהמועד שבו היתה החזקה אמורה להימסר לפי ההסכם, או מהמסירה בפועל אם התעכבה בנסיבות שאינן בשליטת הרוכש. המועדים תוקנו כמה פעמים, ולכן בודקים את התקופה שחלה על תאריך הרכישה.
נושא: נדל״ן והתחדשות עירונית, בארץ ובחו״ל
השירות בתחום: ייעוץ וחוות דעת שנייה בנדל״ן, בארץ ובחו״ל
ייעוץ וחוות דעת נדל״ן · ייעוץ וחוות דעת AI · ייעוץ משפטי · גישור ויישוב סכסוכים · מאמרים · שאלות ותשובות · מבדק מוכנות · לתיאום פגישת ייעוץ
כל שינוי בקוד נבדק בשער פיתוח מאובטח לפי עקרונות OWASP Top 10, ISO/IEC 27001:2022 (A.8.28) ו-NIST SSDF. בדיקה אחרונה: 2.11.2026. פירוט הבקרות