החוק החליף את דרישת ההסכמה פה אחד ברוב מיוחס, ובנה מנגנון לדייר סרבן, אך הגן על בעל דירה שסירובו סביר. מדריך לאופן שבו עובד מנגנון הרוב, למנגנון הדייר הסרבן, ולקו שבין סירוב סביר לסירוב שחושף לתביעה.
השאלה המעשית הגדולה ביותר בכל פרויקט התחדשות עירונית אינה מה בונים, אלא מה קורה כשלא כולם מסכימים. פעם היה לכל בעל דירה וטו: דייר אחד יכול היה לעצור בניין שלם. החוק שינה זאת, החליף את דרישת ההסכמה פה אחד ברוב מיוחס, ובנה מנגנון לטיפול בדייר סרבן. אבל הרוב אינו מחסום שמפיל כל התנגדות: החוק מגן על בעל דירה שסירובו סביר.
מאמר זה מסביר כיצד עובד מנגנון הרוב, מהו מנגנון הדייר הסרבן, והיכן עובר הקו של סירוב סביר.
כל עוד נדרשה הסכמת כל בעלי הדירות, פרויקט שלם היה תלוי ברצונו של כל אחד, ודי היה בבעל דירה אחד שמסרב, או מבקש לשפר את עמדתו, כדי לתקוע הכל. כדי לאפשר התחדשות החליף המחוקק את דרישת פה אחד ברוב מיוחס של בעלי הדירות, רוב שמספיק כדי לקדם את העסקה גם בלי הסכמת כולם. חשוב לדעת ששיעור הרוב הנדרש אינו אחיד: הוא שונה בין המסלולים (פינוי-בינוי, תמ״א 38 בחיזוק, ותמ״א 38 בהריסה ובנייה), והוא תוקן לאורך השנים.
לכן את השיעור המדויק החל על פרויקט מסוים יש לברר מול החוק העדכני ולפי המסלול הרלוונטי, ולא להניח מספר מהזיכרון.
כשהושג הרוב הנדרש, חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) מאפשר להתמודד עם בעל דירה שמסרב באופן לא סביר להצטרף: הוא עלול להיחשף לתביעת נזיקין על הנזק שסירובו גרם לשאר בעלי הדירות, ובמקרים מוגדרים אף ניתן למנות בעל תפקיד שיחתום על ההסכם במקומו. המנגנון אינו אוטומטי: הוא דורש גם שהרוב הושג, וגם קביעה שהסירוב אינו סביר.
תביעה שמוגשת בלי שאלה הושלמו עלולה להידחות ולעכב את הפרויקט במקום לקדמו, ולכן הפנייה למנגנון הזה מחייבת בדיקה משפטית מדויקת, לא לחץ חברתי על השכן.
הנקודה הקריטית שרבים מפספסים: לא כל סירוב חושף את בעל הדירה. החוק מכיר בעילות שבהן הסירוב נחשב סביר, ואלה הן ההגנה של בעל הדירה, לא פרצה. בין היתר, סירוב ייחשב סביר כשהעסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית, וקביעה של שמאי מטעם הגורם המוסמך בעניין זה יוצרת חזקה לטובת המסרב; כשלא הוצעו לבעלי הדירות בטוחות ראויות; או כשההסדר אינו נותן מענה הולם לנסיבות המיוחדות של בעל הדירה, למשל דייר מבוגר או בעל מוגבלות שנותר בלי פתרון מתאים לצרכיו.
בעל דירה שסירובו נשען על עילה כזו אינו דייר סרבן במובן החוק, ואינו חשוף לתביעה. המשמעות הפוכה גם היא נכונה: סירוב מטעמים שאינם מוכרים, או כקלף מיקוח בלבד, הוא שחושף.
רוב בעלי הדירות שמעוניין להתקדם צריך לדעת שאי אפשר פשוט לכפות על האחרון: צריך רוב כדין, וצריך שהסירוב יהיה לא סביר, ואלה נבדקים לגופם. בעל הדירה הבודד, מצידו, צריך לדעת שהחוק אינו משאיר אותו חסר הגנה, אך גם אינו מתיר סירוב גחמני: עמדה שאינה נשענת על עילה מוכרת עלולה לעלות לו ביוקר. שני הצדדים, אם כן, זקוקים לאותו דבר, הבנה מדויקת של היכן עובר הקו, לפני שהעמדות מתקבעות ולפני שמתגלגלים להליך משפטי.
חשוב לא לערבב בין המסלולים. לכל אחד משטר רוב משלו ומקור חוקי משלו: פינוי-בינוי, חיזוק לפי תמ״א 38, והריסה ובנייה מחדש אינם זהים לא בשיעור הרוב ולא במנגנונים הנלווים. השוואה בין המסלולים חורגת מגבולות המאמר הזה, אך העיקרון המעשי ברור: לפני שבודקים אם הושג הרוב ואם קיים דייר סרבן, צריך לדעת באיזה מסלול הפרויקט נמצא, כי התשובה משתנה לפיו.
כדאי לברר את שאלת הרוב ואת שאלת הדייר הסרבן מוקדם, בליווי עורך דין שמייצג את בעלי הדירות ולא את היזם, לפני שהעמדות מתקבעות. בדיקה כזו קובעת גם אם אפשר להתקדם, וגם מה חשיפתו של כל צד. המשרד, בהובלת ד״ר עו״ד אברהם ללום, מלווה בעלי דירות ונציגויות בהתחדשות עירונית, בבירור הרוב, בטיפול בדייר סרבן, ובהגנה על בעל דירה שסירובו סביר.
העיקרון שד״ר ללום חוזר אליו קבוע: הרוב מאפשר להתקדם, אך הוא אינו פוטר מהחובה לבדוק לגופו של כל סירוב, ובדיקה מוקדמת זולה מהליך מאוחר.
הערה: אין באמור ייעוץ משפטי או תחליף לו. שיעור הרוב הנדרש, עילות הסירוב הסביר והמנגנונים משתנים לפי המסלול ולפי החוק העדכני, ומחייבים בדיקה פרטנית של הפרויקט מול עורך דין מורשה.
נושא: נדל״ן והתחדשות עירונית, בארץ ובחו״ל
ייעוץ וחוות דעת נדל״ן · ייעוץ וחוות דעת AI · ייעוץ משפטי · גישור ויישוב סכסוכים · מאמרים · שאלות ותשובות · מבדק מוכנות · לקביעת שיחה