יוון היא יעד מוביל לקונים ישראלים, אך אינה שוק אחד, ורכישת נכס שם כפופה למערכת דין, רישום ומיסוי השונה מהישראלית. מדריך לבחירת האזור לפי מטרה, למערכת הזכויות והקדסטר, לתהליך הרכישה, למיסוי ולאמנת המס, ולרגולציה של השכרה קצרת-טווח.
יוון הפכה לאחד היעדים המובילים של קונים ישראלים, בזכות הקרבה, מחירי כניסה אטרקטיביים, וביקוש תיירותי חזק. אבל "יוון" אינה שוק אחד, ורכישת נכס שם כפופה למערכת דין, רישום ומיסוי השונה מזו הישראלית. מאמר זה עובר על מה שחשוב לקונה הישראלי לדעת לפני רכישה ביוון: היכן קונים, איך עובדת מערכת הזכויות, מהו תהליך הרכישה, ואילו שאלות מס וציות עולות משני צידי הגבול.
הוא אינו נוקב בשיעורי מס או בספים, שכן אלה נקבעים בדין היווני, משתנים, ומחייבים בדיקה עדכנית מול ייעוץ מקומי.
אתונה, סלוניקי והאיים הם שלושה שווקים שונים: בירה נזילה עם ביקוש להשכרה ארוכה וקצרה, עיר שנייה עם מחירי כניסה נמוכים יותר, ויעדים תיירותיים תלויי עונה. לכן הצעד הראשון אינו לבחור נכס אלא להגדיר מטרה: תשואה, השבחה, שימוש אישי, או תושבות. המטרה היא שקובעת היכן, ולא ההפך. קונה ישראלי שמתחיל מנכס ספציפי שמצא, במקום מהמטרה, מסתכן בבחירת אזור שאינו תואם את צרכיו.
הרישום ביוון שונה מהטאבו הישראלי, והמדינה נמצאת בתהליך ארוך של מעבר למרשם מקרקעין (קדסטר). לכן אימות הזכויות אינו מובן מאליו, ויש לוודא בעלות נקייה, היעדר שעבודים, והתאמה בין המצב הרשום למצב בפועל. לרכישה נדרש מספר מס מקומי, ועורך דין ונוטריון הם חלק מהתהליך. קונה שמסתמך על מצג המוכר או המתווך בלי אימות עצמאי של הרישום חשוף בדיוק במקום שבו הדין הזר שונה ממה שהוא מכיר.
הרכישה מתקדמת בשלבים, לרוב דרך הסכם, אימות זכויות, ורישום ההעברה בלוויית נוטריון. חשוב שעורך הדין שמלווה את הקונה יהיה עצמאי ולא תלוי במוכר או במתווך, וניתן לרוב לפעול באמצעות ייפוי כוח בלי להגיע פיזית לכל שלב. קונה ישראלי צריך ליווי כפול: עורך דין מקומי שמכיר את הדין היווני, ולצידו עורך דין ישראלי לסוגיות הדיווח והמס בישראל.
ברכישה וביוון מעורבים מסים מקומיים (רכישה או העברה, מס רכוש שנתי, ומס על הכנסות משכירות), והם נקבעים בדין היווני. במקביל, לישראל ויוון אמנת מס שנועדה למנוע כפל מס, ולתושב ישראל יש חובות דיווח בישראל על נכס ועל הכנסות בחו״ל. התמונה המלאה היא דו-צדדית, ולכן תכנון המס מחייב בחינה של שתי המערכות יחד, ולא רק של המס המקומי.
הסתמכות על "אין מס" או על הערכה חלקית היא מקור נפוץ להפתעות.
חלק ניכר מהכדאיות ביעדים תיירותיים נשען על השכרה לטווח קצר, וזה בדיוק הרכיב הרגיש ביותר רגולטורית: כללי ההשכרה קצרת-הטווח משתנים, ולעיתים מוגבלים באזורים מסוימים. מי שבונה את העסקה על תשואת Airbnb צריך לבדוק את הרגולציה העדכנית ואת מגבלות הניהול מרחוק, ולא להניח שמה שמותר היום יישאר כך.
ליוון תוכנית תושבות על בסיס השקעה, אך הספים והתנאים שלה השתנו ומשתנים, ולעיתים נבדלים בין אזורים. לכן אין להסתמך על מספר ששמעתם, אלא לברר את התנאים העדכניים מול המקור לפני שבונים על כך את העסקה. תושבות אינה אזרחות, וההשלכות של כל מסלול שונות, גם מבחינת המס בישראל.
כדאי להתחיל מהמטרה, לאמת כל זכות ורישום מול המקור, לקבל ליווי משפטי כפול, מקומי וישראלי, ולתכנן את המס משני צידי הגבול לפני החתימה. המשרד, בהובלת ד״ר עו״ד אברהם ללום, מלווה קונים ישראלים בעסקאות נדל״ן בחו״ל, בתיאום עם ייעוץ מקומי בתחום השיפוט הרלוונטי. העיקרון שד״ר ללום חוזר אליו קבוע: מרחק גיאוגרפי ומשפטי מגדיל את הסיכון, ולכן מה שלא אומת מול המקור אינו עובדה אלא הנחה.
הערה: אין באמור ייעוץ משפטי או מס או תחליף להם. דיני המקרקעין, המס, ותוכניות התושבות ביוון נקבעים בדין המקומי ומשתנים, ומחייבים בדיקה פרטנית מול עורך דין מקומי ומול עורך דין או יועץ מס בישראל.
יעד נוסף הפופולרי בקרב משקיעים ישראלים באגן הים התיכון הוא קפריסין: למדריך המשפטי המקביל ראו רכישת נדל״ן בקפריסין למשקיע הישראלי.
נושא: נדל״ן והתחדשות עירונית, בארץ ובחו״ל
ייעוץ וחוות דעת נדל״ן · ייעוץ וחוות דעת AI · ייעוץ משפטי · גישור ויישוב סכסוכים · מאמרים · שאלות ותשובות · מבדק מוכנות · לקביעת שיחה